“当初我买下这套公寓就是希望可以做点小投资，获得一点收益，可没想到如今不仅要面临赔偿，甚至还面临法律诉讼的风险！”
面对《今日财富》的采访时，章先生提起在美国置业的经历，仍心有余悸。原来，在美国的房产市场，大部分房主都会把即将出售的房屋内部重新进行装修，而章先生到当地看了新装修的房屋后，便很快签订了合同，并未意识到需要在住宅内部提前进行铅含量的检测。
不久之后，租客家中未满六岁的子女在体检中发现铅含量超标，医院出示的报告表明这与居住环境有密切的关系，而按照美国法律，房东需要对孩子的后续医疗承担相应的责任，如此一来，章先生不仅要负责租客的后续医疗赔偿，还需重新对住宅内铅含量进行检测。
“本想把这套公寓当做是一笔投资，但现在山高水远，还隔着时差，不仅收益没有拿到，还凭空多了一大笔经济支出，更别说后续的处理问题要如何进行了。”章先生有些沮丧。
对于章先生的这项投资，中国区俱乐部合伙人小吉米解释，由于七八十年代时的装修油漆中常常会含有铅，即使这间房子在后期不断翻修，大概率不会再含铅，但房东仍会存在“责任风险”，而请专业人士来除铅和出具书面报告的目的之一，就是以防万一在发生儿童铅中毒等事件时及时出具测试证明以达到免责的效果。
像章先生这样“资产”变“负债”的海外置业案例其实并不在少数。由于欧美在房产市场的各项法规与税收种类繁多的缘故，如果房东未能全面得了解当地的政策法规，极易出现上文中章先生投资置业毫无收益反而倒贴一大笔钱的情况。
然而，即使冒着对房产信息和当地市场法规了解不全面的风险，不动产仍是国内高净值人群进行海外金融投资的优先选项。
根据胡润研究院于年的专项调研结果，“外汇存款”和“不动产”以43%、30%的比重远超其他选项，而“不动产”更是在未来三年被预测呈上升趋势。其中英美地区由于充分由市场经济规律所驱动，整体较为稳定，毋庸置疑成为了国内人士投资的首要目标所在地。
英美两国是未来三年潜在置业地区的两大优先选择
1
优质房产=正向现金流
很多的国内投资者在海外投资时往往会产生一个误区，认为购入一套房产即是“资产”，然而其中大有学问。
就北美的房产投资市场而言，在购置房产后，后续的物业费、保险费、中介费、维修费等与房屋维护相关的费用都是一笔不小的支出。
例如一位投资者在购置了一套万美元的房产之后将其重新装修并出租，除了考虑到后期的各类税收，还有房子的空置率（因为无法确保一年内完全满租，则表明可能会有一两个月不会有现金流），以及租客突发的家具维修、房屋除虫等费用（如果合同为提前注明，则需要房东承担维修费用）……
如果此时房东为了维护房子的运营而超额开支，那么对于他而言每个月都会呈现负现金流的状况，意味着这项“投资”成为了“负债”。
小吉米在接受《今日财富》杂志采访时就强调了“资产”的概念，他说到，“资产”对于很多海外置业的投资者来说不仅仅是一个名词，更是一个动词。在不同财富思维的运作下，“资产”与“负债”就在一念之间。
譬如一套不动产，内在奥妙远远不止一套房子，其实更重要的是“cashflow”，即“现金流”的概念：每个月都可以通过这套房产获得落袋为安的收入，这才是“置业投资”的意义。
因此，小吉米也为各位投资者提出了一个很简单的评判标准，如何去判断你持有的是否为优质资产，可以去看这项投资是否可以在每个月为你带来正向的现金流。
而善于总结规律，全面了解房产政策法规，才有机会在美国进行更高效的投资。
对此，长期研究北美地产的小吉米从专业的角度提到了地产投资中的BRRRR策略：这是地产投资中一种长期持有（Buy-and-Hold）的投资策略，即由Buy（买房）、Rehab（维修）、Rent（出租）、Refinance（重新贷款套现）、Repeat（继续重复）这五个环节构成。
简而言之，就是投资者以低于市场平均的价格买入一间住宅（可能是由于房屋老旧而导致价格偏低），并将之重新翻修使其本身价值上升。与此同时，根据美国大多银行的规定，是允许把房子净值的75%拿出来进行贷款抵押的，这意味着这部分资金是可以用于进行下一套房产的投资。如此一来，投资者就可以利用杠杆（贷款）购入不止一套房产以达到收益的目的。
2
不得不做的Survey-辨识优劣房产
除北美市场以外，英国房产市场的稳健也确实令人信服。
即使在疫情期间，英国的平均房价仍有上涨的趋势。根据英国银行Nationwide在今年4月最新发布的房产数据，以整个月都处在封锁期的四月为例，英国房价对比前一个月仍上涨了0.7%，对比去年同期更是上涨了3.7%。
疫情期间（年4月）房价上涨百分比
法律完善、房价稳健的英国毫无疑问会吸引大量的投资者，然而也正是因为繁琐冗杂的法律法规，对于首次置业的华人来说，门道却不少。有时一个疏忽就可能导致财力和精力在后期的大量投入。
在英国居住了四十年的华人作家叶念伦向《今日财富》杂志分享了他的置业投资经历。当他在英国购置第一套房产时，并未重视survey的重要性，“我当时去实地一看这房子就觉得挺好，便很快的去准备了contract（合同），就省略了survey（房屋评估）的环节，没想到正是因为没有这份书面的survey（房屋评估），后续再卖房的时候我只能请人重新去做survey（房屋评估），既多花了金钱又多花了时间精力。”
这个多次出现的“survey”到底在英国购房中扮演什么样的角色呢？原来在正式购入房产之前，英国的购房者可以选择对房产进行不同等级的价值评估，也就是相应的“survey”。
以FullStructuralSurvey（全面结构调查）为例，就属于最高级别的全面价值评估，报告中会详细涵盖房产的结构、装修等问题，同时还会附上房产周边环境、犯罪率、就业率、大型改造项目等可能影响房产价值的内容。
值得注意的是，这份报告可以作为一个既定的标准，来要求上任房主、未来的租客将房屋内存在的问题进行修复，直至恢复原状。
叶念伦告诉《今日财富》杂志，这些不同等级的报告大约需要花费数百至上千英镑，因为价格并不低，不少买房的人会忽略。但是如果没有在购房前进行survey调查，则会有很大概率买到“金玉其外败絮其中”的房产，因为许多房屋内在问题在一通粉饰后并不容易被发现。
如此一来，房产则会面临一大笔维修费用，甚至会远高于评估费用，对于投资者来说这不仅是一笔额外的开支，也会很大程度上耽误到租赁或是买卖的时间。或将导致投资者在房屋修缮完成前的一段时期都处于持续付出而无收益的状态。
胡润研究院预测“不动产”投资比例将在未来三年从30%上升至44%
其实海外置业和其他投资类型的思路大同小异，投资者需要在前期明确购置的目的，不论是用作投资还是自住都有不同的讲究。同时，房产投资的回报往往不会立竿见影，正确评估自己的资金能力，并对回报的预期建立理性的认知，只有建立“富人思维”，让“资产”动起来，以获得正向资金流，才能更高效把握投资的风向标。
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诸昕奕本期责编
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